수미숨의 투자리포트

#0. 들어가며...!!


연재물로 기획했던 은행 대출 컨텐츠를 이제서야 쓰게 되었습니다. 거의 대부분의 사람들이 살면서 한 번 이상은 받게 되는 대출! 학교를 다니며 모자란 학비를 위해 사회 초년생이지만 받게 되는 학자금 대출, 결혼을 하는데 부족한 자금을 위해 빌리는 신용대출, 집을 살 때 모자란 금액을 빌리기 위한 주택담보대출 등등 살아가면서 돈을 빌려서 써야 할 일들이 참 많은 요즘 시대입니다.


은행 대출과 관련해서 뭐 좀 인터넷에 찾아보려면 정보들이 너무 많고 광고성 블로그 포스팅들이 많아 한 두개 포스팅 검색하고 찾아보다 지치기 일쑤죠. 그렇다고 점심 시간 식사도 걸러 시간을 내든지 아니면 아싸리 반차를 내서 넉넉하게 은행에 상담 좀 받으러 갔더니 왠 사람이 이렇게 많은지 1시간씩 기다리다 서류 뭐 안 챙겨왔다며 상담도 제대로 못 하고 돌아오기 부지기수입니다. -_ㅠ


그래서 은행 대출을 이용하고자 하시는 분들을 위해 최소한 상담 받으러 갔다가 헛걸음은 하지 않으시도록 대출에 관한 기본적인 사항들을 포스팅으로 다뤄보려 합니다. 이 포스팅은 특정 은행의 규정이나 상품에 대해 이야기하기 보단 모든 은행에서 적용될 수 있는 공통적인 부분을 넓은 범위로 다루므로 '은행에서 취급하는 대출은 이런 상품들이 있고 어떤 것들을 챙겨가야 하며 이런 구조로 되어있구나!'라고 이해를 하시는데 그 목적을 갖고 이런 부분에서 도움을 받으시면 좋을 듯 합니다. :D


#1. 은행 대출의 종류(신용대출 vs 담보대출)


은행 대출은 어떤 기준으로 나누냐에 따라 다양하게 나눌 수 있지만 가장 포괄적으로 나눌 수 있는 신용대출과 담보대출 두 가지로 나눠 설명하려 합니다. 


<신용대출>


말 그대로 개인의 신용을 보고 돈을 빌려주는 신용대출입니다. 신용카드 사용이나 각종 요금 납부 내역 등에 의해 결정지어지는 개인의 신용등급과 소득 유무, 재직 혹은 사업 영위 유무를 가지고 종합적으로 판단하여 돈을 빌려주는 대출 형태지요. 통상적으로 돈을 얼마를 빌릴 수 있는지에 대한 대출 한도는 본인의 연 소득을 기반하여 결정됩니다. 신용도나 상품에 따라 다르겠지만 보통 신용대출은 본인 소득의 70% ~ 100% 이내로 한도가 결정되고, 대출 금리 같은 경우엔 본인의 신용도와 은행 거래 내역(상품 가입 내역, 급여 이체 유무, 해당 은행의 카드 사용 여부 등등)에 따라 산출되는데 통상 1금융인 시중은행에선 4% ~ 10% 사이로 금리가 결정됩니다.  신용대출이라는 이름에서도 알 수 있듯이 개인의 '신용'이 어느정도인가가 대출 금리에 큰 영향을 미치겠죠?! 평소 현금서비스나 카드론 등을 자주 사용하셨다면 연체 유무와 상관없이 신용등급이 좋진 않습니다.


추가로 일반 신용대출 외에 은행마다 협약에 의한 신용대출이나 신분에 따른 우량 신용대출도 있는데요. 예를 들어, 공무원이나 교사들을 위한 대출상품이나 변호사, 의사 등 전문직을 위한 대출 상품들은 보통 금리도 낮고 대출 한도도 많이 나온답니다. 또한 은행과 회사간 협약을 맺어 해당 회사 임직원들에게 대출을 해주는 협약상품도 있는데 협약 내용에 따라 차이는 있겠지만 이 상품 역시일반 신용대출 보단 금리도 낮고 한도도 많이 나옵니다.


=> 신용대출의 한도를 정하는건 본인의 소득 / 금리를 결정하는건 개인의 신용도 및 은행 거래 정도



<담보대출>


담보대출은 말 그대로 은행에서 인정하는 담보물을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 대출입니다. 은행에서 인정하는 담보는 여러 가지가 있지만 통상적으로 개인에게 인정하는건 '부동산'이 대부분입니다. 대표적인 상품이 주택(아파트, 주거용 오피스텔, 다세대아파트 등등)을 담보로 하는 '주택담보대출'인데요. 이런 담보대출 같은 경우엔 앞서 설명해드린 신용대출과는 다르게 대출 한도는 담보물의 가치에 따라 정해집니다. 담보물이 얼마이고 이 담보물의 가치에서 몇 %까지 인정을 해주냐에 따라 한도가 결정되는거죠. 예를 들어, 서울에 5억짜리 아파트가 있고 은행에선 이 아파트의 70%까지 가치를 인정해 준다 하면 내가 대출을 받을 수 있는 한도는 3억 5천만원(5억 * 70%)인데 보통 여기서 주택임대차보호법에 따라 임차인의 최소한의 보증금 보전을 위해 '지역별 소액보증금'이란 것을 한도에서 또 차감을 해야합니다.(원래는 소액보증금에 방 갯수 만큼을 곱한 금액을 소액보증금으로 차감하지만 통산 방 1개 만큼만 차감) 서울의 경우 3,400만원이고 광역시나 경기도 일부 지역은 2,700만원 등등 지역별로 소액보증금은 법적으로 정해져 있습니다. 이 소액보증금을 또 대출 가능 한도에서 차감을 해야한다면 (5억 * 70%) - 3,400만원 = 316,000,000원이 대출 가능 한도가 되겠죠. 그런데 이 소액보증금은 특정 상품에 따라 다르긴 하지만 MCI(Mortgage Credit Insurance : 모기지신용보험)라는 서울보증에서 발급하는 보증서를 발급하여 한도를 늘릴 수 있답니다.


이렇게 한도를 구했다면 적용 금리 같은 경우엔 [기준 금리 + 가산금리 - 감면금리]로 정해지는데요. 기준 금리는 시장금리라고도 하며 시장에서 정해지는 금리를 말하고 대표적으론 CD물, 금융채, COFIX와 같은 것들이 있으며 매일매일 변경되는 특징이 있습니다. 가산금리는 은행에서 판매하는 상품에 따라 정해져 있으며 감면금리 같은 경우엔 해당 은행의 거래 내역(상품가입, 공과금 이체 여부, 급여 이체 여부, 카드 사용 여부 등등)에 따라 차감되는 금리를 말합니다. 신용대출과 다르게 상품에 따라 금리 구조가 세팅되어 있어 신용대출에 비해 개인의 신용도는 큰 영향이 없다고 볼 수 있습니다.


추가적으로 고려해야 할 사항은 LTV(Loan to Value = 주택 가격 대비 부채 비율), DTI(Debt to Income = 소득 대비 부채 비율) 등을 따져 대출 가능 여부를 판단합니다. 예를 들어, LTV로 보자면 A라는 10억 짜리 집을 담보로 대출을 신청했지만 이미 이 집 외에 수 십개의 담보대출로 인해 개인의 부채비율이 많다면 매달 대출 상환하는데 많은 돈을 들여야 하니 은행 입장에선 대출 승인이 안 날 수 있습니다. 또한 DTI로 보자면 집 값이 10억이고 대출 한도 내에서 5억을 빌리려 하지만 이 사람이 소득이 변변치 않다면 아무리 분할로 상환한다 하더라도 은행 입장에선 상환 능력이 부족하다 판단되어 대출이 거절될 수 있는 것이겠죠.


한편, 은행에서 인정하는 대표적인 담보물에는 부동산 외에 '보증서'가 있습니다. 이는 본인의 신용도에 따라 발급 가능한 보증서가 있고 이 보증서 한도 내에서 은행은 보증서를 담보로 대출을 해주는 형식이죠. 대표적으로 전세자금대출이나 자동차대출 등이 이러한 보증서 담보 대출인데요. 서울보증, 주택금융공사, 주택도시보증, 신용보증재단 등등 보증서를 발급해주는 기관에서 개인의 신용도와 소득 등을 보고 기준에 충족하는 사람에게 보증서를 발급해 주면 은행은 이 보증서를 보고 대출을 해주는 형태입니다. 통상 보증서 발급 비용은 은행 혹은 대출자가 부담하며 혹시나 대출에 부실이 생길 경우 은행은 보증서 발급기관으로 부터 채무자로부터 받지 못한 대출금을 받게 되는 형태입니다. 


=> 담보대출은 은행에서 인정하는 담보물을 담보로 대출을 해주는 것으로 한도는 담보물의 가치에 따라 결정되고 금리는 대출상품 및 은행 거래 내역에 따라 정해지며 LTV나 DTI 같은 소득대비, 주택가격 대비 부채 비율도 함께 고려함




#2. 대출에 필요한 서류


앞에서 신용대출과 담보대출에 대해 소개를 해드렸는데요. 이제 은행 가실 때 챙겨가셔야 할 대출 필요 서류를 소개해 드리겠습니다! 어렵지 않아요. :D


<신용대출 필요 서류>


위의 신용대출 설명을 읽으신 분이라면 대충 눈치를 채셨을 건데요. 신용대출은 복잡한 서류가 필요 없습니다. 본인의 재직여부 혹은 사업 영위 여부와 소득증빙서류를 제출하면 되는데요. 직장인이라면 1. 재직증명서, 2.근로소득원천징수영수증, 개인사업자라면 1. 사업자등록증, 2. 소득금액증명원 이 두 가지 서류만 가져가시면 됩니다. 추가로 건강보험자격득실확인서 및 납부내역서를 요구할 수도 있지만 이건 전화를 통해 팩스로 받아볼 수 있으니 필요하면 전화로 은행 팩스로 받으시면 되고요. 만약 본인이 재직한지 얼마 안 되었다면 매달 받은 급여내역이 있는 '급여명세서'를 최근 6개월치로 가져가시면 되요. 상품에 따라 다르긴 하지만 6개월치만 연소득으로 인정해주는 상품도 있고 6개월치를 *2 하여 연환산을 통해 연 소득으로 인정해 주는 상품도 있으니 그건 일단 서류를 챙겨서 은행에 가서 자세한 상담을 하시는게 좋습니다. 대출상품마다 조금씩 다를 수 있지만 일단 신용대출의 필요 서류로는 [재직증명서 혹은 사업자등록증]과 [소득확인서류(근로소득원천징수영수증, 급여명세서, 소득금액증명원 등] 이 두 가지 입니다.


* 직장인 : 재직증명서, 근로소득원천징수영수증(1년 미만 재직일 경우 급여명세서)

* 개인사업자 : 사업자등록증, 소득금액증명원(사업소득은 연환산 불가)

 

<담보대출 필요 서류>


담보대출의 경우 담보가 뭐냐에 따라 다르긴 하지만 가장 일반적인 부동산담보대출에 대해 말씀드릴게요. 부동산담보대출 같은 경우 소유한 부동산을 담보로 대출을 받냐, 매매로 인해 매수하는 부동산을 담보로 하냐에 따라 다르지만 통상 부동산의 등기권리증(소유한 부동산을 담보로 대출) 혹은 매매계약서(집을 사면서 대출을 받을 때)와 전입세대열람내역(해당 물건지에 누가 전입되어 있는지 확인하는 서류), 소득확인 서류 및 재직 확인 서류를 챙겨가시면 됩니다. 등기권리증이나 매매계약서로 소유권에 대한 내용, 담보 물건에 대한 내용을 확인하고 재직 및 소득 확인서류로 대출 상환 능력을 판단하거든요. 전세자금대출 같은 경우엔 1. 전세계약서 2. 재직확인 및 소득확인 서류를 챙겨가시면 됩니다. 중요한건 '전세' 같은 경우엔 전세를 하려는 집에 대해 현재 본인이 대출 가능한지 여부를 먼저 확인하시고 계약을 하시는게 좋아요. 보통 전세자금대출 같은 경우엔 보증서 발급이 안 되거나 한도가 안 되는 경우가 발생하거든요!


* 부동산담보대출 : 부동산 소유 확인 서류(등기권리증 or 매매계약서), 전입세대열람내역(주민센터에서 발급하며 매매건일 경우 매매계약서를 가져가면 해당 계약서상의 집에 대한 내용을 떼 줌), 재직 및 소득확인 서류

* 전세자금대출 : 전세계약서, 재직 및 소득확인 서류(계약 전 대출가능여부 상담 먼저 받는게 안전함!)

* 기타 보증서대출 : 재직 및 소득확인 서류(보증서 발급 가능 여부 및 보증서 한도 확인)



#3. 넓은 범위로 다뤄 본 은행 대출 종류 및 필요 서류


사실 깊이 들어가고 세세하게 따져서 설명하자면 한도 끝도 없이 길어지는게 대출 관련 내용입니다. 상품도 너무 다양하고 서류도 천차만별에 대출 받는 사람의 상황도 각양각색이니까요. 하지만 어디까지나 서두에서도 밝혔듯이 은행 대출을 이용하고자 하시는 분들을 위해 대출이란 어떤 것이고 어떤 구조로 돈을 빌려주나, 필요한 서류는 뭐뭐인가에 대해 소개하려 했습니다. 일단 요정도만 알고 가셔도 은행 가서 상담하실 때 은행 직원이 이야기해주는 내용을 이해하는덴 큰 도움이 되실꺼거든요!


서류도 가장 대표적인 서류들로만 소개를 해드렸습니다. 근로소득원천징수영수증이나 소득금액증명원 외에 갑근세니 뭐니 많지만 말씀드렸드니 포괄적으로 사용되는 대표서류로 안내를 해드렸어요. 직장인일 경우 회사에서 발급해주는 '근로소득원천징수영수증과 재직증명서', 개인사업자일 경우 본인이 갖고 있는 '사업자등록증'과 세무서에서 떼주는 '소득금액증명원' 이렇게요!


다음 포스팅에서 좀 더 세세한 내용을 다루도록 해보겠습니다. 오늘은 은행 대출의 종류 및 필요서류에 대해 말씀드리며 여기까지 할게요!! +_+ㅋ 


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  • BlogIcon Gilee 2016.11.27 18:08 신고

    계속 백수로 살다가.. 얼마 전 취직도 했겠다. 현재 원룸에 월세로 살고 있지만, 계약기간이 끝나면 전세로 옮기고 싶네요.
    해서 당장에 여윳돈은 커녕 기초자본금도 없고... 대출을 해봐야 할지언데...
    이 글이 큰 도움이 될 것 같습니다. 두고두고 읽어봐야겠네요. 감사합니다 ^^